Contrato de Arras
Analizamos los diferentes contratos de arras existentes
❓ ¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras (también conocido como "señal") es un acuerdo privado que se firma entre el comprador y el vendedor antes de formalizar la compraventa definitiva de un inmueble.
En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía y reserva de la propiedad. Esta cantidad suele ser pactada entre propietario y comprador.
🎯 ¿Para qué sirve?
Su principal objetivo es formalizar y asegurar el compromiso de ambas partes:
Para el comprador: Se asegura de que el vendedor le reserva la vivienda y no la venderá a otra persona durante el plazo pactado.
Para el vendedor: Obtiene una garantía de que el comprador tiene una intención seria de adquirir la propiedad.
El contrato de arras establece las condiciones clave de la futura compraventa: el precio final, el plazo máximo para firmar la escritura pública, la descripción del inmueble, y cómo se repartirán los gastos. El dinero entregado como arras se descuenta del precio final en el momento de la firma definitiva.
📋 Los 3 tipos de contratos de arras
Es fundamental entender qué tipo de arras se está firmando, ya que las consecuencias en caso de que una de las partes se eche atrás son muy diferentes. Si el contrato no especifica el tipo, la jurisprudencia tiende a considerarlas como "confirmatorias".
1. Arras Penitenciales (o de Desistimiento)
Son las más comunes en la compraventa de viviendas porque son las únicas que permiten a las partes desistir (retirarse) lícitamente del contrato. Están reguladas en el Artículo 1454 del Código Civil.
Si el comprador incumple o se retira: Perderá la totalidad del dinero entregado como arras.
Si el vendedor incumple o se retira: Deberá devolver al comprador el doble de la cantidad que recibió (las arras más una penalización equivalente).
Ejemplo: Si el comprador entrega 15.000 € y el vendedor se echa atrás, el vendedor deberá devolver al comprador 30.000 €.
2. Arras Confirmatorias
Este tipo de arras no permite el desistimiento. Su función es confirmar que el contrato de compraventa existe y es firme. La cantidad entregada es simplemente un anticipo del precio total.
Si una de las partes incumple: La parte perjudicada no puede simplemente quedarse con las arras o exigir el doble. Debe acudir a la vía judicial y puede elegir entre:
Exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar a la otra parte a comprar o vender).
Solicitar la resolución del contrato y una indemnización por los daños y perjuicios causados (que deberá demostrar).
3. Arras Penales
Funcionan como una penalización por incumplimiento, pero (a diferencia de las penitenciales) no permiten desligarse del contrato automáticamente pagando la pena. Se regulan por los artículos 1152 y siguientes del Código Civil.
Si una de las partes incumple: La parte perjudicada puede exigir:
El cumplimiento forzoso del contrato además de la pena fijada.
O bien, la resolución del contrato, y la cantidad de las arras actúa como una indemnización por daños y perjuicios (sin necesidad de demostrarlos).
La cantidad de las arras actúa como una "multa" preestablecida. Si incumple el comprador, las pierde. Si incumple el vendedor, las devuelve duplicadas (o lo que se haya pactado).